Wärme, Strom, energetische Sanierung: Was in die Nebenkostenabrechnung gehört und was nicht

Die Neben- oder Betriebskostenabrechnung für eine Wohnung oder ein Haus enthält so manchen Energie-Kostenpunkt: Seien es die Ausgaben für Heizwärme und Warmwasser, für die Beleuchtung oder die Wartung der Heizung. Wir erklären euch, was zu den Wohnnebenkosten gehört – und was nicht.

Sie kommt jedes Jahr zu jeder Mieterin und jedem Mieter: die Nebenkostenabrechnung. Wer zudem in einem Haus mit Zentralheizung wohnt, bekommt dazu noch die Heizkostenabrechnung. Im Jahr 2022 mussten Mietende in Deutschland im Durchschnitt 2,28 Euro pro Quadratmeter und Monat für Wohnnebenkosten aufbringen. Etwa die Hälfte davon, nämlich 1,07 Euro pro Quadratmeter und Monat, entfallen auf Heizung und Warmwasser. Doch das sind nicht die einzigen Bestandteile der so genannten zweiten Miete, die etwas mit Energie zu tun haben. Wir zeigen euch, was noch in eurer Betriebskostenabrechnung auftauchen kann und was nicht hineingehört.

Energie für Heizung und Warmwasser

Anders als die private Stromversorgung ist die Wärmeversorgung der gemieteten Wohnung oder des Hauses Sache des Vermietenden. Er muss hier lediglich wirtschaftlich im Sinne seiner Mieterinnen und Mieter handeln. Das heißt: Für die Energieversorgung muss er keinen Dumpinganbieter wählen, er sollte aber auch keinen überteuerten Vertrag abschließen. Wie hoch der Anteil der Wärmekosten an den Nebenkosten ist, kann stark variieren – im Jahr 2022 bundesweit von 0,32 Euro bis 1,82 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Spannbreite wird durch viele Faktoren bestimmt: Neben den klimatischen Einflüssen und dem energetischen Zustand der Wohnung, spielen die starken Preisunterschiede zwischen den Wärmeträgern Heizöl, Gas und Fernwärme sowie zwischen den einzelnen Gas- und Fernwärmeversorgern eine Rolle.

Großen Einfluss hat auch das Heizverhalten der Mietenden. Wer umsichtig mit Warmwasser umgeht und seine Heizung richtig einstellt, trägt direkt dazu bei, dass die Wärmekosten sinken. Denn: Nach der Heizkostenverordnung sind Heizkosten sowie die Kosten für Warmwasser nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen. Verbraucht du also weniger als andere Mietparteien, zahlst du auch einen geringeren Anteil an den Gesamtkosten. Laut Gesetz sind von den Betriebskosten einer zentralen Heizungsanlage mindestens 50 Prozent, höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Mietenden zu verteilen, den Rest kann der Vermietende als Grundkosten ansetzen. Manchmal sind zudem anteilig die Heizkosten für Räume zu zahlen, die von der ganzen Hausgemeinschaft genutzt werden, das kann zum Beispiel ein Treppenhaus oder Gemeinschaftsraum sein.

Heizungswartung und Reparatur

Der Gesetzgeber hat klar geregelt, wer die Kosten für die regelmäßige Wartung und Reparatur der Wärmetechnik tragen muss: Die Wartung der Heizung kann der Vermietende über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergeben. Unter die Wartung fallen regelmäßige Tätigkeiten wie das Prüfen, Messen (etwa durch den Schornsteinfeger), Reinigen und Einstellen der Heizungs- und Warmwasseranlagen sowie der Austausch von Verschleißteilen und die Kosten für die Ablesung der Erdgas- und Heizungszähler.

Anders sieht es bei einer Instandsetzung und Reparatur aus: Kosten hierfür haben auf der Betriebskostenabrechnung nichts zu suchen – auch wenn ein Schaden im Zuge der Wartung entdeckt wurde. Ob es sich bei einem Teiletausch noch um eine Wartung oder eine Reparatur handelt, kann mitunter strittig sein. Als Faustregel gilt: Der Tausch besonders langlebiger und hochpreisiger Bauteile wie eines Brenners, Pumpen und Rohrleitungen sind als Reparatur einzuordnen und sollten somit nicht auf der Abrechnung auftauchen.

Neue Heizung

Muss eine neue Heizung her, trägt der Vermietende hierfür die Kosten. In der Regel werden alte Anlagen dann durch neuere, effizientere Heiztechnik ersetzt. Vielleicht wird das Heizsystem sogar komplett umgebaut – etwa von Erdgas oder Öl auf ein Wärmepumpe, Pelletheizung oder Fernwärme. Von einer Modernisierung profitieren Mieter in der Regel durch geringere Energiekosten. Die Betriebskostenabrechnung fällt also günstiger für sie aus.

Die Kosten der Modernisierung dürfen nicht über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden, sie können aber dennoch die Wohnkosten beeinflussen, denn: Vermietende dürfen bis zu acht Prozent ihrer Investition auf die jährliche Netto-Kaltmiete aufschlagen. Die Monatsmiete würde sich also dauerhaft um 0,67 Prozent der Anschaffungskosten erhöhen. Kostet die neue Heizungsanlage zum Beispiel 20.000 Euro, kann sich die Miete im Jahr um 1.600 Euro bzw. rund 133 Euro im Monat erhöhen.

Ob es sich beim Austausch einer Heizung um eine Modernisierung handelt oder die Anlage etwa aus Altersgründen ohnehin hätte ersetzt werden müssen, ist oft strittig. Auch gibt es viele Sonderregelungen und Faktoren, die es bei der Umlagefähigkeit zu beachten gilt, wie Fördermittel, bisherige Mieterhöhungen und Härtefälle. Im Zweifel können sich Mietende etwa an ihre örtliche Verbraucherzentrale und Mieterschutz-Vereinigungen wie den Mieterverein Köln wenden.

Strom

Die Wahl des Stromanbieters ist eure Sache. Aber auch in der Hausgemeinschaft fallen Stromkosten an. Vor allem für die Außenbeleuchtung und die Lampen im Treppenhaus, aber auch für den Rasenmäher des Gärtners. Die Kosten für den Strom tauchen anteilig für jede Wohnpartei in den Betriebskosten auf. Viel kommt in der Regel nicht zusammen: Von den durchschnittlich 2,28 Euro pro Quadratmeter und Monat, die jeder von uns für Betriebskosten aufwenden muss, entfallen nur drei Cent auf den Allgemeinstrom. Die Stromkosten für einen Aufzug können hingegen recht hoch ausfallen, weshalb dieser Posten häufig extra aufgeführt wird. Aber hier kannst du ganz einfach aktiv dazu beitragen, die Kosten zu senken: Indem du öfter mal die Treppe benutzt.

Energieausweis

Vermietende sind verpflichtet, Mieterinnen und Mietern auf Wunsch einen Energieausweis vorzulegen. Der listet auf mehreren Seiten den Energiebedarf und den -verbrauch der Immobilie auf. Die Daten werden in Form einer Farbskala zwischen grün (guter Energiestandard) bis rot (schlechter Energiestandard) dargestellt. Die Erstellung eines Energieausweises fällt nicht unter Betriebskosten und darf daher nicht in der Nebenkostenabrechnung auftauchen. Es handelt sich vielmehr um Verwaltungskosten, die auch sonst nicht umlegbar sind.